Während der Einzelhandel durch Digitalisierung Umsatzeinbußen kompensieren konnte, hatte die Pandemie erheblichen Einfluss auf die Immobilien in deutschen Innenstädten. Durch Digitalisierung verlieren sie ihre Monopolstellung im physischen Raum, so Immobilienexperte Matthias Pink. Er ist überzeugt, dass Verkaufsflächen alleine nicht mehr ausreichen, damit Innenstädte lebendig bleiben.

Immobilien: Corona Schock als Stadtumbau-Katalysator

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Während der Einzelhandel durch Digitalisierung Umsatzeinbußen kompensieren konnte, hatte die Pandemie erheblichen Einfluss auf die Immobilien in deutschen Innenstädten. Durch Digitalisierung verlieren sie ihre Monopolstellung im physischen Raum, so Immobilienexperte Matthias Pink. Er ist überzeugt, dass Verkaufsflächen alleine nicht mehr ausreichen, damit Innenstädte lebendig bleiben.

Obwohl der Umsatz im Einzelhandel 2020 insgesamt angestiegen ist, haben andere Teile desselben Wirtschaftsbereichs enorm leiden müssen. Asymmetrische Schocks nennen Experten dieses Phänomen. Speziell der innerstädtische Handel war davon negativ betroffen und musste hohe Umsatzrückgänge bewältigen. So gingen die Nettoumsätze der Innenstädte um rund 9,4 auf gut 241 Milliarden Euro zurück.

Das Ausmaß wird an einer empirischen Umfrage des Handelsverbands Deutschland besonders deutlich. Mehr als 1.100 Unternehmen haben im ersten Quartal von 2021 an dieser Umfrage teilgenommen. So sahen sich 45 Prozent der vom Lockdown betroffenen Händler gemäß dieser Umfrage trotz Hilfsmaßnahmen in Insolvenzgefahr.
 
Der Onlinehandel hatte während der Pandemie einen deutlichen Auftrieb. Über ihn konnten innerstädtische Händler und Händlerinnen zusätzliche Umsätze generieren. Aufgrund des zunehmenden Onlinehandels sowie der heterogenen Umsatzstrukturen wurden auch Passantenzahlen berücksichtigt. Sie gelten als Gradmesser für die Analyse der Auswirkungen von der Pandemie auf die Innenstädte. Diese sind im Schnitt um rund ein Drittel gesunken – erheblich stärker als die Innenstadt-Umsätze. Dies zeigt, dass nicht bei allen Einzelhändlern ein wesentlicher Schaden angefallen ist. Im Sommer 2021 lagen die Zahlen bereits wieder ähnlich dem Vorkrisen-Niveau, bei rund 90 Prozent.

Pandemie dient als "Stadtumbau-Katalysator"

Matthias Pink, Marktforschungsexperte für den deutschen Immobilienmarkt, beobachtet die Entwicklung des Einzelhandels bereits seit Längerem aus der Perspektive der Immobilienbranche. Insbesondere bemerkte er während der Pandemie, dass diese als Digitalisierungsbeschleuniger dient. “Im Kontext von Immobilienmärkten führt Digitalisierung im Kern dazu, dass der physische Raum seine Monopolstellung verliert, da ihm nun der virtuelle Raum gegenübertritt. Und da wir Menschen 90 Prozent unserer Zeit in Immobilien verbringen, verlieren Immobilien ihr Monopol als Orte, an denen wir bestimmte Dinge tun können”, erläutert Pink.

Personenvorstellung Matthias Pink
 
Matthias Pink ist seit 2015 Head of Research beim globalen Immobiliendienstleister Savill. Als Marktforschungsexperte leitet er das Team für Marktforschung. Wie sich der deutsche Immobilienmarkt entwickelt, hat er somit stets fest im Blick.
Zudem betont Pink, dass wir inzwischen viele Dinge von zu Hause aus machen können, die für viele vor der Pandemie undenkbar gewesen wären. Nach fast zwei Jahren Pandemie, so Pink, sind viele Menschen daran gewöhnt, beispielsweise zu Hause zu arbeiten, studieren, oder sogar Konzerte und Museen zu besuchen – und natürlich von zu Hause aus einzukaufen.
 
“Das führt dazu, dass manche Immobilien in ihrer bisherigen Form ihre Daseinsberechtigung verlieren und entweder obsolet werden oder sich wandeln müssen – Warenhäuser sind hier vielleicht das prominenteste Beispiel”, so der Immobilienmarkt-Experte. “Im Großen wirkt die Pandemie als eine Art Stadtumbau-Katalysator und die Repositionierung von Immobilien, Quartieren und Städten könnte das bestimmende Thema der nächsten Jahre werden.”

Bild der Innenstädte wird sich verändern

Matthias Pink ist sich sicher: “Der Einzelhandel allein wird die Innenstädte nicht mehr bespielen können.” Vielmehr wird es einander ergänzende Nutzungen geben müssen, die für die Menschen im Zusammenspiel attraktiv sind: Einzelhandel, Co-Working-Spaces, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen wie Bibliotheken, Freizeiteinrichtungen – all das macht für Pink lebendige Innenstädte aus. Somit wird die Einzelhandelsfläche selbst immer weniger Verkaufsfläche sein und immer mehr dem Erleben, Zeigen und Zusammenkommen dienen. Showrooms oder Pop-up-Stores sind bereits Ausdrücke dieses Wandels. (iwkoeln/futureorg/iovolution)

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